Il notaio per gli stranieri in Italia
Quando serve un notaio?
Le aree di intervento del notaio italiano riguardano principalmente:
a) l’acquisto di una casa o altri beni immobili;
b) la formalizzazione di un contratto di mutuo con la Banca;
c) la preparazione di procure che diano ad un terzo la nostra rappresentanza;
d) la modificazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi;
e) la richiesta di autorizzazioni del giudice per i figli minori;
f) la donazione di beni
g) la costituzione, modificazione e tutti gli atti inerenti una società;
h) il ricevimento e l’utilizzo di atti stranieri.
Da questo freddo ma doveroso elenco, tuttavia, poco si può desumere. Forse è più utile ricordare che il notaio italiano, nel solco delle nostre migliori tradizioni, è un artigiano del diritto e non un freddo applicatore di codici. Il notaio è, per definizione, il professionista vicino alla famiglia e all’impresa, un artigiano del diritto che lavora le parole come si plasma la creta, creando soluzioni giuridiche idonee ad evitare litigi ed asprezze per il futuro. Perché questo è il vero compito del notaio: predisporre soluzioni che, per la loro aderenza sia alla legge che alle intenzioni delle parti scoraggino ogni futuro contenzioso.
Acquistare una casa
In prima approssimazione, la nostra legge consente l’acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti, diverse modalità:
1) straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa;
2) straniero “regolarmente soggiornante”, loro familiari ed apolidi in Italia da meno di tre anni: con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno;
3) cittadino comunitario ed EFTA ed apolide residente da più di tre anni: senza limiti.
Risulta subito evidente, quindi, che è necessario - per sapere quali documenti servono in concreto per poter acquistare diritti in Italia - individuare a quale di queste categorie uno straniero può riferirsi.
Agevolazioni fiscali per gli stranieri collegati all’acquisto della c.d. “prima casa”
La legge italiana vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto della propria abitazione principale (c.d. prima casa), diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra. In particolare, al momento dell’acquisto, chi compera paga il 3% (imposta di registro), se compera da un soggetto privato, ovvero con il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 336,00).
Lo straniero è anche ammesso a godere delle agevolazioni “prima casa” se ne possiede i requisiti, che ovviamente sono i medesimi richiesti per gli italiani.
Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione (per saperne di più, vedere "Acquistare una casa").
Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.
Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura) dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d. prima casa.
Infine, il reddito prodotto dalla “prima casa” non è assoggettato all’imposta sul reddito.
Mutui
Sul sito del dicastero degli Esteri si chiarisce che “nella redazione dell'elenco relativo alla condizione di reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto”. Pertanto, non occorrono verifiche circa la sussistenza della reciprocità nella stipula di mutui, in assenza di un’espressa indicazione in senso contrario nella suddetta sede.
Società, associazioni ed altre operazioni
Lo straniero può costituire una società in Italia, creare un'associazione, o qualunque altra operazione, alle stesse condizioni cui si accennava per l'acquisto della casa. Con un'avvertenza: la reciprocità può sussistere solo per determinate materie. Se, ad esempio, in un determinato Paese un italiano può costituire una società ma non comprare una casa, lo straniero (non regolarmente soggiornante in Italia) proveniente da quello stesso Paese potrà in Italia costituire una società ma non comprare una casa.
Preparare una procura
Non sempre una persona può esprimere direttamente la propria volontà: ad esempio perché si trova all’estero, o comunque distante dal posto in cui si dovrebbe concludere un determinato atto o contratto.
In questi casi, si può fare ricorso ad una procura, cioè ad un documento che dà ad una persona il potere di compiere un atto materiale o legale al posto di un’altra.
Ad esempio, se il marito si trova all’estero e si deve concludere con urgenza un atto di acquisto della casa, il marito – prima di partire oppure dall’estero – può dare alla moglie una procura in modo che la moglie possa concludere il contratto per tutti e due.
Se la procura arriva dall’estero, si applicheranno tutte le regole relative all’atto straniero.